在台中執業多年，處理過無數起不動產糾紛，我常發現當事人對於「土地被占用」這件事，往往停留在情緒層面的憤怒：「那明明是我的地，他憑什麼蓋鐵皮屋？」然而，進入法院的訴訟程序，法官看的不是情緒，而是冷冰冰卻精準的「界址」與「權源」。
一、 問題意識：鄰地越界與所有權的保衛戰
在台灣，地狹人稠，土地界線不明或建物越界的情況屢見不鮮，特別是在經歷過 921 地震後的台中地區，許多土地經過地層變動或重新測量（地籍重測），導致原有的圍牆、建築位置與地籍圖產生落差。
當你發現鄰居的鐵棟（鐵皮屋）、圍牆或車庫，似乎「跨」進了你的土地，你該如何主張權利？是直接動手拆除？還是向法院提告？提告又要告什麼？
本案涉及的核心法律爭點在於：當土地經過重測，面積發生變動，且雙方界址曾經爭議，權利人該如何依據《民法》第 767 條行使物上請求權？ 這不僅涉及實體法上的所有權權能，更涉及程序法上「確認界址」判決的效力。
二、 實例分析
為了讓大家更理解法院的運作邏輯，我們以以下實例分析。
1. 案例事實背景
原告（土地所有權人）主張，其祖先早有土地分割契約，自己繼承了特定地號的土地。然而，被告（鄰居）在 921 地震後，搭建了鐵皮屋作為廚房與居住使用，該鐵棟的一部分明顯占用了原告的土地。
原告在訴訟前做足了準備：寄發存證信函催告、申請調解，但均無結果。最終，原告向法院提起訴訟，主張依據 《民法》第 767 條，請求被告「拆除占用部分的建物」並「返還土地」。
2. 被告的抗辯邏輯（常見的錯誤認知）
本案被告的抗辯非常典型，幾乎涵蓋了我在諮詢中常聽到的民眾觀點：
抗辯一（重測疑義）： 土地經過地籍重測後，原告的土地面積變大了，被告認為測量不真實，覺得這多出來的土地是「偷」來的。
抗辯二（現狀界址）： 主張當初蓋房子時，是依照舊的地籍圖或當時的指界，以建物外牆為界，並無越界故意。
抗辯三（合法權源）： 主張自己有合法的使用來源（如曾向他人購買或長輩口頭承諾）。
3. 法院判決理由與核心論證
法院最終判決原告勝訴，被告必須拆屋還地。判決理由展現了不動產訴訟中極為重要的**「爭點效」與「既判力」**概念，值得我們細細品味：
界址已由前案確定，不得再爭執：
法院查出，雙方在打這場「拆屋還地」官司之前，已經先打過一場「確認界址」的訴訟，且該判決已經確定。
這在法律策略上至關重要。一旦法院在確認界址訴訟中畫下了那條線（經界線），在後續的拆屋還地訴訟中，被告就不能再回頭吵「測量不準」或「界址錯誤」。這在法律上稱為「遮斷效」，意即前案的認定拘束了後案的判斷。重測面積變動，不影響界址認定：
針對被告質疑「重測後面積變大」，法院認為，地籍重測本意在於利用精密儀器將地籍線數值化，面積增減是技術上的結果修正，只要界址（那條線）是確定的，面積的變動並不影響原告的所有權範圍。無權占有的事實認定：
經由地政機關測量（複丈），被告的鐵皮屋確實在原告土地的範圍內（即越界）。由於被告無法提出租賃契約、地上權設定或其他合法占用的權源，因此構成「無權占有」。
三、 法律規範體系：《民法》第 767 條的請求權基礎
作為律師，我必須強調，《民法》第 767 條是所有不動產所有權人的「尚方寶劍」。要打贏這類官司，必須深刻理解本條的三種態樣：
《民法》第 767 條第 1 項：
「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之。」
1. 所有物返還請求權（拆屋還地的核心）
當鄰居的房子蓋在你的地上，他在法律上就是「無權占有人」，你是「所有權人」。你可以請求他把土地「還」給你。
2. 妨害除去請求權（拆除地上物）
單純還地不夠，因為地上還有對方的違章建築或圍牆。這時你需要主張「妨害除去」，請求法院命被告「拆除」該地上物。
3. 構成要件的嚴格審查
我在協助當事人擬定訴狀時，會嚴格檢視以下三點，缺一不可：
積極要件： 原告必須是所有權人（需提出土地登記謄本）。
消極要件： 被告沒有合法的占有權源（如無租約、無借貸關係）。
事實要件： 被告有占有的事實（需透過現場測量圖證明）。
四、 深度觀點：地籍圖重測與面積變動的迷思
在本案中，被告一直糾結於「面積變大」，這也是許多民眾的迷思。
根據 《土地法》第 46-1 條 及 司法院釋字第 374 號解釋，地籍圖重測的本質是地政機關提供的「技術服務」。早期地籍圖可能因年代久遠、紙張伸縮、折損或測量儀器落後而有誤差。重測是為了「如實反映」土地現況與範圍。
黃建閔律師的專業見解：
權利範圍不因重測而創設： 重測不會讓你憑空多出土地，也不會讓你平白損失土地。它只是把原本模糊的界線變清晰。
私權爭議終局解決在法院： 釋字 374 號明確指出，如果重測結果與當事人認知的權利範圍不符，這屬於「私權爭議」，地政機關不能擅自決定，必須由法院透過判決來認定界址。
因此，若您遇到重測後界址位移，正確的做法不是去地政事務所吵鬧，而是應在法定期間內聲請異議，並可能需要提起「確認界址訴訟」。
五、 台中律師教你：拆屋還地訴訟的黃金 SOP
若您身處台中，正面臨類似的土地被占用問題，請務必按照以下順序行動，這是我多年實務經驗總結的「勝訴方程式」：
第一階段：證據保全與界址釐清（最重要的一步）
很多當事人一上來就想告拆屋，這是錯誤的。如果界線都不清楚，法院怎麼判拆除？
調閱資料： 向地政事務所申請土地登記謄本、地籍圖謄本、舊地籍圖。
申請鑑界（複丈）： 這是訴訟前的「前哨戰」。請地政人員到現場測量，釘出界樁。
狀況 A： 對方對界址無異議，確認越界 -> 進入談判或訴訟。
狀況 B： 對方對界址有異議（如本案被告） -> 此時爭議本質是「界址不明」，應先考量是否需進行「確認界址」程序。
第二階段：談判與催告
法律不外乎人情，且訴訟成本高昂。
寄發存證信函： 具體指出對方占用事實，引用複丈結果，限期拆除返還。這能證明對方是「惡意」（明知）占有，對於後續主張不當得利有幫助。
申請調解： 透過區公所調解委員會，試圖達成和解（如割地買賣、設定地上權或拆除）。
第三階段：精準訴訟
若調解不成，進入法院。此時訴之聲明必須非常精確：
不能只寫「返還土地」： 必須寫明「將坐落於台中市XX區XX段XX地號土地上，如附圖所示編號A部分，面積XX平方公尺之地上物拆除，並將土地返還予原告」。
為何要這麼細？ 因為判決書是用來給執行處的人員看的。如果判決主文模糊，將來根本無法強制執行（拆錯了誰負責？）。
六、 避雷指南：民眾常犯的錯誤行為
在諮詢過程中，我看過太多因為錯誤觀念而輸掉官司，或花了冤枉錢的案例。以下行為請務必避免：
1. 錯誤行為：在界址未定前，自行強行拆除
後果： 即使那是你的地，若界址尚未經法院確認或雙方合意，你擅自拆除對方的建物，可能觸犯《刑法》毀損罪。所有權人沒有「自力救濟」到可以隨意破壞他人財產的程度，除非符合緊急避難等極嚴格要件。
2. 錯誤行為：誤以為「違建」就可以直接拆
後果： 對方蓋違建是行政法規問題（報拆），但他占有土地是民法問題。違建仍然是財產，未經法院判決交付，不能私自拆除。
3. 錯誤行為：訴訟中只有照片，沒有「複丈成果圖」
後果： 法官不是測量員，看照片看不出界線在哪。沒有地政機關的複丈成果圖作為證據，法院無法特定占有範圍，最後只能駁回或命你補正（拖延時間）。
七、 重點表格與常見問答 (FAQ)
為了讓您更快速掌握重點，我整理了以下表格與問答：
拆屋還地／返還土地（民法 767）案件 SOP 速查表
階段 | 階段目標 | 你要準備的關鍵資料 | 最常見踩雷行為 |
1. 釐清權利 | 證明你是土地所有權人 | 土地登記謄本、所有權狀、繼承系統表、分割協議書 | 只有口頭說是「祖產」，卻拿不出任何過戶或繼承文件。 |
2. 釐清界址 | 確定物理上的邊界在哪裡 | 地籍圖、地籍調查表、土地複丈成果圖 | 界址還在吵（不明確）就急著告拆屋，導致訴訟被卡在鑑定界址上。 |
3. 固定證據 | 讓法院看見占用事實 | 現場照片/空拍圖（標註日期）、勘驗筆錄 | 只有手機照片，沒有向地政申請測量出「占用面積」與「位置」。 |
4. 先行催告 | 留下對方「明知」與拒不處理紀錄 | 存證信函、鄉鎮市調解紀錄 | 只有 Line 私訊吵架，沒有正式法律效力的催告文件。 |
5. 訴訟主張 | 取得可執行的勝訴判決 | 撰寫民事起訴狀（依民法 767 條）、引用附圖編號與面積 | 訴之聲明太抽象（如「還我土地」），未指定具體座標範圍，導致無法強制執行。 |
常見問答 FAQ
Q1：鄰居的鐵皮屋蓋到我地上，只占了一點點（例如 0.5 平方公尺），我可以告他嗎？
A： 法律上所有權神聖不可侵犯，原則上可以。但需注意《民法》第 148 條「權利濫用」的禁止。若拆除該小部分會導致鄰居整棟房子倒塌，且你所得利益極小，法院可能會斟酌情況，改判對方「購買該部分土地」或「支付償金」，而非拆屋。這需要高度專業的法律攻防。
Q2：地籍重測後面積變大或變小，是不是地政把我土地弄丟了？
A： 不一定。重測是為了利用新科技更正確反映原範圍。若僅是登記面積變動，不當然代表私權增減。若您認為界址位置跑掉了（例如把你的牆劃給鄰居），則必須提起確認界址訴訟。
Q3：如果以前已經打過「確認界址」官司確定了，對方現在還賴著不走，該怎麼辦？
A： 這對您非常有利。因為界址已有「既判力」，對方不能再吵界線問題。您只需依據該確定的界址，直接提告「拆屋還地」，勝訴機率極高。
Q4：對方說他已經用這塊地 20 年了，可以主張「時效取得」地上權而不拆嗎？
A： 「時效取得地上權」的門檻非常高。對方必須證明他是以「行使地上權的意思」由和平、公然、繼續占有。實務上，單純的越界建築通常被視為「無權占有」，很難成功主張時效取得。
Q5：存證信函一定要寄嗎？可以直接告嗎？
A： 法律沒規定一定要寄，但強烈建議寄發。它能證明你已催告，若對方置之不理，未來在計算「相當於租金之不當得利」時，起算點會更明確，也能展現原告已盡紛爭解決之善意。
Q6：我該找律師的時間點是什麼？
A： 如果您遇到以下狀況，建議立即諮詢律師：
看不懂地籍圖、舊地號沿革混亂。
申請鑑界後，對方仍強烈爭執界址。
對方提出「買賣」、「借用」或「時效取得」等複雜法律抗辯。
您希望一次性解決，避免因訴狀寫錯而被駁回。
八、 結語與行動呼籲
土地訴訟，是一場結合「法律邏輯」與「地政技術」的精密作戰。許多人輸在第一步——界址沒搞定就急著告拆屋；或是贏了面子輸了裡子——拿到判決卻發現內容空泛無法執行。
「先確定界址，再談民法 767」 是不變的鐵律。面對越界建築、祖產糾紛、重測爭議，您需要的不是意氣用事，而是精準的法律佈局。
如果您正面臨類似的土地困擾，不知道該先申請鑑界還是先發存證信函，或者對手中的地籍資料感到困惑：
台中推薦律師 黃建閔
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(本文由黃建閔律師依據實務經驗與學術觀點撰寫，旨在普及法律常識，具體個案請諮詢專業律師)